Kentsel dönüşüm süreçleri, başta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülmekte olup, mülkiyet hakkına doğrudan etki eden çok aşamalı ve teknik hukuki işlemleri içermektedir. Bu süreçler, yalnızca inşaat faaliyeti olarak değil; aynı zamanda idari, özel hukuk ve sözleşmeler hukuku boyutları bulunan kapsamlı bir hukuki dönüşüm süreci olarak değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında; riskli yapı tespiti, itiraz süreci, yıkım kararı, arsa sahipleri arasındaki oy çokluğu, uygulama modeli seçimi, yüklenici ile yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hak ve edim dengesi, tapu işlemleri ile teslim aşamaları hukuki açıdan titizlikle ele alınması gereken başlıca konular arasındadır.
Özellikle arsa sahipleri ile yüklenici arasında akdedilen sözleşmelerde; edimlerin belirli, dengeli ve öngörülebilir olması, cezai şartların ölçülü şekilde düzenlenmesi, temerrüt hâlleri, hakediş sistemi, devir ve temlik işlemleri, ipotek ve teminat mekanizmalarının açıkça belirlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem arz etmektedir.
Kentsel dönüşüm sürecinde idari işlemlere karşı başvuru yolları, sürelerin kaçırılmaması, acele kamulaştırma, tahliye, yıkım ve kolluk marifetiyle tahliye gibi uygulamalara karşı hukuki denetim yollarının bilinmesi de mülkiyet hakkının korunması açısından belirleyici niteliktedir.
Ayrıca son dönemde uygulamaya alınan kamu destekli kentsel dönüşüm kampanyaları, hibe ve kredi mekanizmaları ile bu desteklerin sözleşmelere etkisi, taraflar arasında sorumluluğun nasıl paylaştırılacağı hususu da hukuki değerlendirme gerektiren önemli başlıklardandır.
Kentsel dönüşüm, yalnızca binanın yenilenmesini değil; mülkiyet ilişkilerinin, sözleşmesel dengelerin ve tarafların haklarının yeniden yapılandırılmasını ifade etmektedir. Bu nedenle sürecin her aşamasında hukuki öngörülebilirlik ve şeffaflık sağlanması, sonradan telafisi güç hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önem taşımaktadır.
